Claudia Hippert
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Es kommt in vielen Mietverträgen vor, dass Vermieter und Mieter sich am Ende des Mietverhältnisses um den Zustand der Mieträume streiten. Nicht selten lässt der Vermieter etwaige Schäden dann nach Rückgabe der Mietsache beseitigen und meint dann mit der Mietsicherheit aufrechnen zu können. Ganz so einfach ist die Sachlage jedoch nicht, wie die bisherige Rechtsprechung gezeigt hat.
Zunächst ist entscheidend, ob die für den Vermieter geltende kurze Verjährungsfrist im Mietrecht von nur 6 Monaten nach Rückgabe bereits abgelaufen ist. Ist dies der Fall, hat die überwiegende Anzahl von Gerichten bisher entschieden, dass ein Vermieter mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegenüber der Mietsicherheit nur dann aufrechnen kann, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter zuvor den Schadensersatzanspruch beziffert hat, mithin ausdrücklich keine Naturalrestitution mehr verlangt hat. War dies nicht der Fall, schied eine Aufrechnung nach § 215 BGB mangels Gleichartigkeit der Forderungen aus.
Der Bundesgerichtshof hat dieser Ansicht jedenfalls im Hinblick auf eine geleistete Barkaution nunmehr eine Absage erteilt. Mit seiner Entscheidung vom 10.07.2024 hat der BGH ausdrücklich klargestellt, dass der Vermieter bei einer Barkaution auch nach Ablauf der Verjährungsfrist mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen kann (Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 184/23). Nach Ansicht des BGH kommt es für die Gleichartigkeit der Forderungen und damit für die Aufrechnung nicht darauf an, ob der Vermieter den Schadensersatzanspruch beziffert hat und die Schäden selbst beseitigen lassen hat.
Vermietern ist jedoch anzuraten, sich innerhalb der kurzen Verjährungsfrist rechtlich beraten zu lassen. Die Entscheidung des BGH ist ausdrücklich nur in Bezug auf eine Barkaution ergangen. Fälle, in denen eine Bürgschaft gestellt oder ein Mietsparbuch verpfändet wurde, sind nicht vergleichbar und können zu einem anderen Ergebnis führen.
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht