Durch das Jahressteuergesetz 2022 sollen sich Änderungen im Bewertungsgesetz insbesondere für das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie anderer Sonderfälle ergeben.

Verfassungsrechtlich müssen die Bewertungsmethoden berücksichtigen, dass alle Vermögensgegenstände in einem Annäherungswert an den gemeinen Wert erfasst werden. Es erfolgt daher eine Anpassung an die Immobilienwertermittlungsverordnung. Die mit dem Jahressteuergesetz 2022 einhergehenden Änderungen im Bewertungsgesetz sollen für alle Übertragungsstichtage nach dem 31.12.2022 gelten.

Das Bewertungsgesetz unterscheidet drei Verfahren zur Ermittlung eines Grundstückswerts. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Betroffen von diesen Änderungen sind die Grundstücke für die das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren anzuwenden sind. Für bebaute Grundstücke die im Vergleichswertverfahren bewertet werden ergeben sich durch die neuen Vorschriften keine Änderungen.

Vorrangig betroffen von den Änderungen sind daher die Bewertungen von Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken, bei denen vorrangig das Ertragswertverfahren anzuwenden ist, soweit eine Vergleichsmiete für die Objekte vorliegt. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Nur wenn kein Vergleichswert vorliegt ist in diesen Fällen das Sachwertverfahren einschlägig.

Im Ertragswertverfahren kommt es zu Anpassungen des pauschalen Liegenschaftszinssatzes. Durch diese Anpassung ergibt sich für viele Grundstücke keine Änderung zu der jetzigen Bewertung, da die pauschalen Liegenschaftszinssätze nur einen Auffangtatbestand darstellen, wenn solche vom Gutachterausschuss nicht vorliegen. Zusätzlich erfolgt hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten eine Anpassung an die Werte der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Zudem wird die Gesamtnutzungsdauer u.a. für Mietwohngrundstücken von 70 Jahren auf 80 Jahre angehoben. Dadurch ergibt sich im Ertragswertverfahren ein höherer Vervielfältiger des Gebäudereinertrags, der wiederum zu einem höheren Gebäudewert führt.

Auch im Sachwertverfahren wirkt sich die Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer durch den sog. Alterswertminderungsfaktor aus, sodass sich im Ergebnis für die betreffenden Grundstücke ein höherer Wert ergeben wird. Zusätzlich soll ein Regionalfaktor eingeführt werden, der von den Gutachterausschüssen herauszugeben ist, um den Wert im Sachwertverfahren an das aktuelle Marktniveau anzupassen.

Durch die neuen Vorschriften kann es zu einer Erhöhung des Grundbesitzwerts im Vergleich zu den Vorjahren kommen. Soweit keine Steuerbefreiungsvorschrift (z.B. bei Übertragung des Familienheims an den Ehegatten) greift und die erbschaft- und schenkungssteuerlichen Freibeträge (Ehegatten: 500.000,00 EUR, Kinder: 400.000,00 EUR) überschritten sind, führt ein höherer Grundbesitzwert in der Folge zu einer höheren Steuerlast bei unentgeltlichen Übertragungsvorgängen.

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