Claudia Hippert
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
BGH stärkt Vermieter: Mehr Spielraum bei Eigenbedarfskündigungen und Verkaufsabsicht
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) konkretisiert die Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung und verschiebt die Abgrenzung zur Verwertungskündigung weiter zugunsten der Vermieter.
Partner-Beitrag von Claudia Hippert —
Ausgangsfall
Ein Vermieter kündigte einem langjährigen Mieter eine Zweizimmerwohnung im 3.OG, weil sie im selben Haus die von ihr bewohnte Wohnung im 4.OG umfassend umbauen, mit dem Dachgeschoss zusammenlegen und anschließend verkaufen wollte. Während der Umbauphase wollte er in die Wohnung des Mieters einziehen und diese künftig auch weiterhin selbst nutzen. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, das Landgericht sah dagegen in der als Eigenbedarfskündigung bezeichneten Erklärung des Vermieters eine unzulässige Verwertungskündigung und wies die Klage ab.
Eindeutige Entscheidung des BGH
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte klar, dass die Kündigung allein an den Maßstäben der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu bewerten ist. Maßgeblich sei, dass der Vermieter die Wohnung ernsthaft selbst nutzen wolle; der parallel verfolgte Plan, die bisher eigene Wohnung umzubauen und anschließend zu verkaufen, nehme dem Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB nicht seine Berechtigung.
Maßstab „Benötigen“ und Rechtsmissbrauch
Der BGH bestätigt seine bisherige Linie, dass an das „Benötigen“ der Wohnung keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind und ein vernünftiger, nachvollziehbarer Eigennutzungswunsch ausreichend ist. Ein solcher ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn parallel hiermit auch wirtschaftliche Interessen des Vermieters verfolgt werden. Unschädlich ist in ständiger Rechtsprechung des BGH auch, dass der Vermieter den Bedarfsgrund durch den Umbauwillen der Dachgeschosswohnung vorliegend selbst verursacht hat. Ein Rechtsmissbrauch liegt erst vor, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist.
Praktische Folgen für Vermieter
Für Vermieter bedeutet das Urteil eine spürbare Stärkung der Gestaltungsmöglichkeiten bei komplexen Wohn- und Vermögensentscheidungen. Eigenbedarf kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter durch Umbau und anschließenden Verkauf seiner bisherigen Wohnung den Bedarf an der vermieteten Wohnung gewissermaßen selbst schafft, solange der Einzug in die Mietwohnung ernsthaft geplant und ausreichend plausibel in der Kündigungserklärung begründet ist.
