Dr. Jens Biederer
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
BGH urteilt erneut zu Rechten von Wohnungseigentümern: Gewährleistungsansprüche bei unwirksamer Abnahme können noch Jahrzehnte durchsetzbar sein
Im Jahr 2016 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem von SKNvonGEYSO – damals noch unter dem Namen SCHLARMANNvonGEYSO – geführten Rechtsstreiteine Grundsatzentscheidung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums getroffen. Damals stellte das Gericht klar, dass formularmäßige Abnahmeklauseln unwirksam sein können, wenn sie dem einzelnen Erwerber das Recht nehmen, selbst über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu entscheiden. Die Folge: Gegenüber den betroffenen Erwerbern lag keine wirksame Abnahme vor, sodass die Gewährleistungsverjährung grundsätzlich nicht zu laufen begann.
Partner-Beitrag von Dr. Jens Biederer —
Mit Urteil vom 26. März 2026 (VII ZR 68/24) führt der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung nun konsequent fort. Gleichzeitig beantwortet er eine Frage, die nach dem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2016 bislang offen geblieben war: Wie lange können Gewährleistungsansprüche noch durchgesetzt werden, wenn eine wirksame Abnahme nie erfolgt ist?
Rückblick: Das Grundsatzurteil aus dem Jahr 2016
Das von SKNvonGEYSO erstrittene Grundsatzurteil aus dem Jahr 2016 betraf formularmäßige Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen. Der Bundesgerichtshof erklärte damals sowohl Klauseln für unwirksam, nach denen Vertreter der Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären sollten, als auch sogenannte Nachzüglerklauseln, nach denen das Gemeinschaftseigentum für später eintretende Erwerber bereits als abgenommen gelten sollte.
Der BGH stellte klar, dass der einzelne Erwerber grundsätzlich selbst entscheiden können muss, ob das Gemeinschaftseigentum abnahmereif ist und ob er die Abnahme erklärt. Fehlt es daran, entfaltet die Abnahme gegenüber den betroffenen Erwerbern keine rechtliche Wirkung.
Offen blieb damals jedoch, welche Auswirkungen eine dauerhaft fehlende Abnahme auf die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen hat. Genau diese bislang ungeklärte Frage beantwortet der Bundesgerichtshof nun mit seiner aktuellen Entscheidung.
Worum ging es im aktuellen Verfahren?
Im aktuellen Verfahren war unstreitig, dass aufgrund unwirksamer Vertragsklauseln keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt war.
Das Oberlandesgericht Stuttgart vertrat dennoch die Auffassung, Gewährleistungsansprüche würden 10 Jahre nach dem letzten (Erst-)Erwerbsvorgang verjähren und könnten nicht mehr durchgesetzt werden.
Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof ausdrücklich entgegengetreten und hat das Urteil aufgehoben.
Was ist gegenüber dem Grundsatzurteil von 2016 neu?
Während der Bundesgerichtshof im Jahr 2016 die Unwirksamkeit bestimmter Abnahmeklauseln und deren Auswirkungen auf den Beginn der Gewährleistungsverjährung geklärt hatte, beantwortet die aktuelle Entscheidung erstmals die Frage nach der zeitlichen Begrenzung solcher Ansprüche.
Der BGH stellt klar, dass die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche grundsätzlich erst mit einer wirksamen Abnahme beginnt.
Fehlt es – etwa wegen einer unwirksamen Abnahmeklausel – an einer wirksamen Abnahme, beginnt diese Frist grundsätzlich nicht zu laufen. Für den im Verfahren geltend gemachten Kostenvorschussanspruch fehlt daher eine gesetzliche Grundlage für die vom Oberlandesgericht angenommene Höchstgrenze von lediglich 10 Jahren.
Gleichzeitig stellt der Bundesgerichtshof klar, dass auch in diesen Fällen keine zeitlich unbegrenzte Haftung besteht. Für die Durchsetzbarkeit des im Streit stehenden Kostenvorschussanspruchs gilt vielmehr eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der unwirksamen Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. Danach steht der Durchsetzung des Anspruchs der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen.
Mit dieser Entscheidung beantwortet der Bundesgerichtshof eine wesentliche zuseiner bisherigen Rechtsprechung offen gebliebene Frage und schafft einen klaren zeitlichen Rahmen für Fälle fehlgeschlagener Abnahmen.
Neu: Der BGH gibt erstmals Hinweise zur späteren Abnahme gealterter Gebäude
Von erheblicher praktischer Bedeutung sind außerdem die Ausführungen des Bundesgerichtshofs dazu, wie mit Gebäuden umzugehen ist, bei denen eine wirksame Abnahme über viele Jahre hinweg unterblieben ist.
Der BGH weist darauf hin, dass der Bauträger grundsätzlich auch nach längerer Zeit noch die Herstellung der Abnahmereife erreichen und anschließend eine wirksame Abnahme verlangen kann. Der Erwerber ist in diesem Fall grundsätzlich verpflichtet, ein vertragsgerecht hergestelltes Gemeinschaftseigentum abzunehmen.
Gleichzeitig macht das Gericht deutlich, dass dabei kein neuwertiger Zustand mehr geschuldet ist. Vielmehr sei der Vertrag ergänzend auszulegen. Alterungs- und nutzungsbedingte Verschleißerscheinungen, die seit der Übergabe des Gebäudes entstanden sind, stehen einer späteren Abnahme grundsätzlich nicht entgegen. Maßgeblich bleibt, ob das Gemeinschaftseigentum – unter Berücksichtigung dieser Grundsätze – abnahmereif ist.
Mit diesen Ausführungen gibt der Bundesgerichtshof konkrete Leitlinien für einen in der Praxis häufig auftretenden Fall, der im Grundsatzurteil aus dem Jahr 2016 noch keine Rolle spielte.
Was bedeutet das für Erwerber und Wohnungseigentümergemeinschaften?
Die Entscheidung bestätigt die starke Rechtsposition von Erwerbern und Wohnungseigentümergemeinschaften in Fällen unwirksamer Abnahme und erteilt Bemühungen in Teilen der Rechtssprechung, diese stärker zeitlich zu limitieren, eine Absage.
Ist die Abnahme aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel fehlgeschlagen, führt allein der Zeitablauf nicht dazu, dass Gewährleistungsansprüche bereits nach 10Jahren ausgeschlossen sind. Vielmehr können entsprechende Ansprüche – abhängig vom Einzelfall – noch deutlich länger durchsetzbar sein.
Gerade bei älteren Wohnanlagen kann deshalb eine sorgfältige rechtliche Prüfung sinnvoll sein, wenn bislang die Wirksamkeit der Abnahme nicht näher geprüft wurde.
Was bedeutet das für Bauträger?
Auch für Bauträger hat die Entscheidung erhebliche praktische Bedeutung.
Der Bundesgerichtshof bestätigt nicht nur seine Rechtsprechung aus dem von SKNvonGEYSO erstrittenen Grundsatzurteil aus dem Jahr 2016 zur Unwirksamkeit bestimmter Abnahmeklauseln. Er verdeutlicht zugleich, welche langfristigen Folgen fehlerhafte Vertragsgestaltung haben kann. Fehlerhafte Abnahmeklauseln können dazu führen, dass die Gewährleistungsverjährung nicht zu laufen beginnt und Ansprüche über einen sehr langen Zeitraum durchsetzbar bleiben.
Zugleich zeigt der BGH auf, dass Bauträger nicht schutzlos gestellt sind. Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, nach Herstellung der Abnahmereife eine wirksame Abnahme herbeizuführen und damit den Beginn der gesetzlichen Verjährungsfrist auszulösen.
Fazit
Mit seiner aktuellen Entscheidung führt der Bundesgerichtshof die Grundsätze aus dem von SKNvonGEYSO erstrittenen Grundsatzurteil aus dem Jahr 2016 konsequent fort und entwickelt sie entscheidend weiter.
Während das damalige Urteil die Unwirksamkeit bestimmter Abnahmeklauseln und deren Auswirkungen auf den Beginn der Gewährleistungsverjährung klärte, beantwortet der BGH nun erstmals die bislang offene Frage nach der zeitlichen Grenze der Durchsetzbarkeit von Gewährleistungsansprüchen bei fehlgeschlagener Abnahme. Gleichzeitig gibt das Gericht wichtige Hinweise dazu, wie eine wirksame Abnahme auch Jahre später noch erfolgen kann.
Für Bauträger unterstreicht das Urteil die Bedeutung einer rechtssicheren Vertragsgestaltung und einer ordnungsgemäßen Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Erwerber und Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten zugleich zusätzliche Rechtssicherheit bei der Durchsetzung bestehenderGewährleistungsansprüche.
