Der Gesetzgeber hat in der vergangenen Zeit durch Einführung des „Bestellerprinzips“ sowie die Einführung neuer Regeln hinsichtlich der Provisionsansprüche den Markt für Immobilienmakler stark verändert.

Nach wie vor gibt es keine Regelungen im Gesetz zur Höhe der Maklerprovision. Sie wird auch als Courtage oder Maklergebühr bezeichnet. Grundsätzlich wird die Provision erst dann fällig, wenn das vom Makler vermittelte Geschäft zwischen zwei Parteien wirksam zustande gekommen ist. Das Entstehen des Provisionsanspruches ist somit erfolgsabhängig.

Die Höhe der Provision ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich und bewegt sich zwischen 3,5 % sowie 7,14 % jeweils inkl. Umsatzsteuer vom jeweiligen Kaufpreis bzw. bei bis zu drei Monatsmieten. Eine feste Obergrenze für die Provision gibt es nicht. Insoweit greifen dann die allgemeinen Regelungen des Schuldrechts. In § 138 Abs. 1 BGB ist geregelt, dass ein Rechtsgeschäft, dass gegen die guten Sitten verstößt, nichtig ist. Sittenwidrigkeit wird in der Rechtsprechung dann angenommen, wenn die ortsübliche Provision um ein Mehrfaches überschritten wurde, was z. B. bei Provisionsabsprachen von über 24 % durch den Bundesgerichtshof entschieden wurde.

Sofern die Gerichte die Sittenwidrigkeit der vereinbarten Provision feststellen, so ist der komplette Maklervertrag unwirksam und entfällt der Honoraranspruch des Maklers.

Entgegen einer häufig anzutreffenden Meinung kann ein Provisionsanspruch nicht nur im Falle einer Vermittlung durch einen Makler, sondern auch bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung allein aufgrund eines Nachweises entstehen. Insofern spricht man vom Nachweis- und/oder Vermittlungsmakler. Sofern im Maklervertrag vereinbart ist, dass die Provision nicht nur für die Vermittlung, sondern auch für den Nachweis eines Immobilienkaufvertrages zu zahlen ist, so reicht es aus, wenn der Makler z. B. dem verkaufenden Hauseigentümer Adressen von kaufwilligen Interessenten gibt und mit einem dieser Interessenten der Kaufvertrag ohne weitere Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Die meisten Streitigkeiten in diesem Zusammenhang entstehen dadurch, dass der Käufer einwendet, er habe gewusst, dass das angebotene Objekt zum Verkauf steht. Dennoch kann der Makler dann einen Provisionsanspruch haben, wenn der Kunde trotz Vorkenntnis noch Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt. Hierzu gibt es eine vielfältige Rechtsprechung. Die Klärung, ob ein Provisionsanspruch entstanden ist oder nicht, ist eine Sache des Einzelfalles. Deshalb ist es ratsam, sich fachkundige Beratung zu holen.

Mit der Mietrechtsreform im Jahre 2015 wurde das „Bestellerprinzip“ eingeführt. Hiernach darf ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Mietwohnung eine Provision nur noch von demjenigen fordern, der ihn beauftragt hat. Damit war die frühere Praxis, dass der Vermieter dem Makler den Vermittlungsauftrag gibt und der Mieter die Provision zu zahlen hatte, beendet.

Beauftragt ein Vermieter einen Makler zur Vermittlung einer Mietwohnung, so muss dieser auch die Provision zahlen. Ein Mieter muss nur dann einen Makler bezahlen, wenn er sich direkt an ihn wendet mit dem Auftrag, ihm eine Wohnung nachzuweisen, und der Makler eine solche Wohnung nicht im Bestand hatte.

Dies hat dazu geführt, dass einige Makler fantasievolle Umgehungskonstruktionen nutzen, um dennoch von dem Mieter Zahlungen zu erhalten und dem Vermieter ihre Dienste kostenlos zur Verfügung stellen zu können. Dies geschieht z. B. darin, dass von jedem Mietinteressenten eine Besichtigungsgebühr gefordert wird. Manchmal bezeichnet sich der Makler als „Dienstleister für Wohnungsbesichtigungen“ und lässt sich für diese Dienstleistung ein Honorar versprechen. All diese Versuche sind jedoch in der hierzu zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung für unzulässig erklärt worden, da es sich hierbei um Umgehungskonstruktionen handelt, die nach dem Gesetz nicht erlaubt sind.

Ende 2020 wurde dann auch für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher eine neue gesetzliche Regelung getroffen. War es bis dahin üblich, dass der Käufer einer derartigen Wohnimmobilie die Provision des Maklers trägt, egal wer ihn beauftragt hat, so ist nunmehr im Gesetz geregelt, dass die Provision beim Immobilienkauf in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt wird.

Auch hier hat der Gesetzgeber durch gesetzliche Regelungen Missbrauchsmöglichkeiten eingeschränkt. So ist z. B. in § 656c Abs. 1 BGB geregelt, dass der Makler, der mit einer Partei vereinbart, dass er für ihn ohne Bezahlung arbeitet, dann auch von der anderen Partei kein Geld verlangen kann. Damit dies auch überprüfbar ist, hat der Gesetzgeber im Weiteren in § 656d Abs. 1 BGB geregelt, dass der Käufer nur dann 50 % der Gebühr zu zahlen hat, wenn nachgewiesen wird, dass der eigentliche Auftraggeber des Maklers (der Verkäufer) seinen Anteil von ebenfalls 50 % an den Makler entrichtet hat. Erst dann kann der Makler von dem Käufer die anteilige Maklergebühr fordern.

Weiterhin ist im Gesetz § 656a BGB geregelt, dass mündliche Maklerverträge über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus unwirksam sind. Nunmehr ist für derartige Maklerverträge die Textform vorgeschrieben. Dies bedeutet, dass der Maklervertrag schriftlich geschlossen werden muss. Es ist jedoch keine eigenhändige Unterschrift nötig, sondern es reicht hierfür z. B. eine E-Mail.

Sollten Sie in diesem Zusammenhang noch weitergehende Fragen haben, so stehen Ihnen unsere Immobilienexperten gerne zur Verfügung.

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