Ziel des Gesetzes war einerseits die nach der letzten Reform im Jahre 2007 erkannten Schwachstellen im Wohnungseigentumsgesetz zu beseitigen und anderseits eine Harmonisierung mit dem Mietrecht herbeizuführen.

Der Gesetzgeber hat im September den Gesetzentwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen. Diesem Entwurf hat der Bundesrat in seiner Sitzung am 09.10.2020 zugestimmt. Damit sind die Weichen gestellt, dass die Neuregelung am 01.12.2020 in Kraft treten kann.

Bislang standen vermietende Wohnungseigentümer vor dem Problem, dass im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Beschlüsse, die Gemeinschaftsordnung und gesetzliche Regelungen z.T. den im Mietrecht geltenden Regelungen widersprachen.

Besonders offensichtlich wurde dieser Unterschied durch das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13.01.2017 V ZR 96/16. Mehrere Wohnungseigentümer begehrten in einer Eigentümerversammlung die Zustimmung der übrigen Eigentümer zum Einbau eines Aufzuges in dem bislang offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses eines Wohnhauses mit mindestens 5 Stockwerken auf eigene Kosten. Da die notwendige Zustimmung nicht erteilt wurde, verfolgte der Kläger seinen Anspruch gerichtlich weiter. Der Wohnungseigentümer (geb.1936) hatte eine zu 100% schwerbehinderte in 1982 geborene Enkelin. Da er diese an den Wochenenden, den Feiertage sowie bei Krankheit oder sonstigem Ausfall der Eltern gemeinsam mit seiner Ehefrau in der selbstgenutzten Eigentumswohnung im 5. Stock betreute, benötigt er den Auszug, da ansonsten die Enkelin zukünftig nicht mehr in die Wohnung gelangt.

Der Bundesgerichtshof hat die Klage des Wohnungseigentümers abgewiesen mit der Begründung, dass die übrigen Wohnungseigentümer dieser baulichen Veränderung nicht zustimmen müssen und es Ausdruck ihrer freien Entscheidung sei ihre Zustimmung hierzu zu geben, auch wenn die örtlichen Gegebenheiten den Einbau eines solchen Aufzuges ohne Probleme zulasse. Er begründete dies im Wesentlichen damit, dass im Zusammenhang mit dem Einbau eines Aufzuges erhebliche Eingriffe in das Gebäude, mithin das Gemeinschaftseigentum verbunden sind und sodann auf Dauer im erheblichen Umfang Pflichten im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Wartung entstehen. Auch wenn die Kosten nur von den bauwilligen Eigentümern getragen werden, so würden diese den Aufzug auch nur nutzen dürfen. Sie benutzen dann jedoch das Gemeinschaftseigentum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer. Kein Eigentümer kann jedoch von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen werden. Dies ist rechtlich nur zulässig, indem ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird.

Im Gegensatz hierzu besteht gem. § 554a BGB für den Mieter ein Anspruch für einen solchen Einbau, sofern er ein berechtigtes Interesse hieran hat. Der Vermieter kann die Zustimmung hierzu nur dann verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Im Mietrecht erfolgt mithin eine Interessenabwägung.

Diese Regelung kam jedoch nur denjenigen Mietern zugute, die nicht in einer vermieteten Eigentumswohnung wohnten. Der Mieter einer Eigentumswohnung konnte sich bislang nicht auf § 554a BGB berufen, sofern sein Vermieter und Eigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung keine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Genehmigung des Einbaues eines Aufzuges durch seinen Mieter erhalten hat. Hintergrund dieser Situation ist der nachvollziehbarer Umstand, dass ein Mieter nicht über weitergehende Rechte verfügen kann wie der Eigentümer einer Wohnung.

Um diese mehr als missliche Situation aufzulösen hat der Gesetzgeber die Hürden für die Genehmigung von baulichen Veränderungen im Rahmen von Wohnungseigentum in dem neuen Gesetz erheblich reduziert. Benötigte ein Eigentümer für einen wirksamen Beschluss einer Modernisierungsmaßnahme die Zustimmung aller hiervon betroffenen Wohnungseigentümer, so ist in dem neuen Gesetz geregelt an, dass zukünftig eine einfache Mehrheit ausreicht, um einen wirksamen Beschluss hinsichtlich der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu erzielen.

In dem neuen Gesetz werden sogar gezielt konkrete Einzelmaßnahmen aufgelistet wonach jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, auf eigene Kosten

• eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug einzubauen
• einen barrierefreien Aus- und Umbau vorzunehmen
• Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu installieren
• einen Zugang zu einem schnellen Internetanschluss herzustellen.

Mit Geltung der neuen Regelungen scheint die angestrebte Harmonisierung von Mietrecht und dem Recht der Wohnungseigentümer zumindest in einigen kleinen Bereichen einen Schritt weiter gekommen zu sein. Es wird sich in der Zukunft zeigen, wie sich die Regelungen im Alltag und in der Rechtsprechung bewähren.

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