Zum 1. Januar 2025 fällt im Mietrecht die Pflicht zur Schriftform für langfristige Mietverträge – stattdessen genügt künftig die Textform. Damit können Mietverträge nun auch per E-Mail oder sogar Messenger wirksam abgeschlossen und geändert werden. Das reduziert Bürokratie und spiegelt den digitalen Wandel wider. Doch mit mehr Flexibilität steigt auch das Risiko: Wer Vereinbarungen nicht sorgfältig dokumentiert, riskiert spätere Beweisprobleme. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, bestehende Verträge zu prüfen und Prozesse anzupassen.

Am 1. Januar 2025 trat mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) eine bedeutende Reform des Mietrechts in Kraft, die das Ende der Schriftform für Mietverträge mit einer Festlaufzeit von über einem Jahr einläutet.

Bis dato regelte § 550 BGB, dass sämtliche Mietverträge mit einer Festlaufzeit von über 1 Jahr der Schriftform unterliegen. Sämtliche maßgeblichen Vertragsdetails mussten mithin zwingend in einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde enthalten sein. Wurde diese Schriftform nicht gewahrt, konnten auch langfristige Mietverträge trotz vereinbarter Festlaufzeit vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Dieser Kündigungsjoker wird künftig eine wesentlich unbedeutendere Rolle spielen.

Seit dem 01.01.2025 sieht § 550 BGB für derartige Mietverträge lediglich noch die Textform vor. Für diese ist es ausreichend, dass eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Absender eindeutig erkennen lässt, existiert. Vertragsabschlüsse per E-Mail oder gar durch Textnachrichten sind mithin unproblematisch möglich.

Für vor dem 01.01.2025 geschlossene Mietverträge gilt eine Übergangsfrist von 1 Jahr binnen dessen diese Verträge noch der zuvor bestehenden Kündigungsmöglichkeit unterliegen. Änderungen auch dieser Verträge und wohl auch eine Heilung etwaiger vormaliger Schriftformverstöße sind jedoch nunmehr in Textform möglich.

Die Reform bringt für beide Seiten erhebliche Vorteile. Der bürokratische Aufwand wird erheblich verringert. Zudem spiegelt die Reform das Fortschreiten der Digitalisierung wieder, da in der heutigen Zeit Vertragsabschlüsse zunehmend digital erfolgen. Zudem werden gerade Änderungsvereinbarungen erheblich erleichtert, da die Vertragsparteien die strikten Formalien der Schriftform nicht mehr einhalten müssen. Das bisher über den Vertragsverhandlungen und Änderungsvereinbarungen schwebende Damoklesschwert des „Kündigungsjokers“ wird künftig entfallen.

Auf der anderen Seite ist damit zu rechnen, dass die Beweisbarkeit von Vereinbarungen bzw. deren konkreter Inhalt erschwert werden, wenn nicht mehr alles Maßgebliche in einer Urkunde enthalten sein muss. Eine Dokumentation der Verhandlungshistorie sowie das dauerhafte Aufbewahren sämtlicher Kommunikation während der Vertragsverhandlungen wird entscheidender als je zuvor.

Vermieter und auch Mieter sind gehalten sich mit den Änderungen und deren Umsetzung während der Vertragsverhandlungen intensiv auseinanderzusetzen. Zudem wären noch bis zum 31.12.2025 etwaig unliebsame „Altverträge“ auf die Einhaltung der Schriftform zu überprüfen.

Insgesamt bleibt abzuwarten, ob die Reform tatsächlich eine Erleichterung im Mietrecht bedeutet oder die Problemfälle lediglich auf die Nachweisbarkeit von Vereinbarungen verlagert.