Bis dato war es gängige Praxis gerade bei umfangreichen Immobilientransaktionen im Rahmen der durchzuführenden Due Diligence seitens des Verkäufers einen Datenraum für den Käufer zu errichten, um dort sämtliche relevanten Objektunterlagen zur Prüfung einzustellen.

Ziel dieses Datenraumes war es neben der Erfüllung der Informationspflichten des Verkäufers auch den üblichen Haftungsausschluss für dem Käufer bekannte Umstände zu begründen. Für diese gängige Praxis hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr Hürden aufgestellt.

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH vom 15.09.2023 (V ZR 77/22) wurde klargestellt, dass das bloße Einstellen von Dokumenten in einen Datenraum nicht ausreichend ist, um die Aufklärungspflichten des Käufer zu erfüllen und den Haftungsausschluss zu begründen. Dies jedenfalls dann nicht, wenn es sich um Informationen handelt,  die erkennbar für den Käufer von besonderer Bedeutung seien und über die der Käufer nach Treu und Glauben eine Aufklärung verlangen könne. In dem entschiedenen Fall ging es um die Einstellung einer Information über eine erforderliche Sanierung mit einem Kostenvolumen von 50.000.000,00 EUR. Diese Information hatte der Verkäufer an einem Freitag für den am darauffolgenden Montag angesetzten Notartermin in einen bereits errichteten Datenraum eingestellt, ohne den Käufer gesondert auf die neuen Dokumente und deren Inhalt hinzuweisen. Dies war nach Ansicht des BGH nicht ausreichend. Erschwerend kam hinzu, dass die Einstellung der neuen Dokumente an einen Freitag erfolgte und nach Ansicht des Gerichts eine Prüfung des Datenraums auf neue Dokumente von einem Käufer nicht zu erwarten sei.

Insofern erkennt zwar auch der BGH an, dass eine unter Zuhilfenahme rechtlicher Berater durchgeführte Due Diligence Auswirkungen auf den Umfang der Aufklärungspflichten eines Verkäufers haben kann, die Aufklärungspflicht aber nicht dem Grunde nach entfallen lasse. Bei der Beurteilung, ob der Aufklärungspflicht durch Errichtung eines Datenraums genüge getan wurde, kommt es mithin zum einen auf die Frage an, ob der Käufer rechtliche Beratung erhält und wie der Datenraum aufgebaut ist.

Für Verkäufer gilt es also künftig zu beachten, bei Errichtung eines Datenraums auf eine klare und übersichtliche Strukturierung zu achten. Dokumente sollten klar bezeichnet werden und es sollten keine relevanten Informationen zwischen mehreren Dokumenten eingebettet werden. Bei Informationen, die wirtschaftlich erhebliche Auswirkungen auf den Käufer haben, sollte jedoch auch bei klarer Strukturierung ein gesonderter Hinweis erfolgen, um das Eingreifen des Haftungsausschlusses zu gewährleisten.