Sowohl für Vermieter als auch für Mieter ist es wichtig zu wissen, wann eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges möglich ist oder droht.

Zunächst ist zu unterscheiden, ob es sich um ein Wohnraummietvertragsverhältnis oder ein gewerbliches Mietvertragsverhältnis handelt.

Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a 2. Alternative BGB geregelt, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung immer dann vorliegt, wenn „der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist".

Bei der ersten Alternative ist es noch einfach. Sind zwei volle Monatsmieten für zwei aufeinanderfolgende Termine zur Zahlung offengeblieben, so ist der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertragsverhältnisses berechtigt.

Bei der zweiten Alternative bestand in der Rechtsprechung noch Streit darüber, wann ein nicht unerheblicher Teil der Miete erreicht ist. D. h., bei welchem Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen der Tatbestand „eines nicht unerheblichen Teils der Miete" erfüllt ist.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof am 8. Dezember 2021 zum Az. VIII ZR 32/20 eine Grundsatzentscheidung getroffen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass allein die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu ermitteln ist. Beträgt der Gesamtrückstand für die beiden Monate einen Betrag, der die Miete für einen Monat übersteigt, so ist der Rückstand nicht mehr unerheblich, mithin eine fristlose Kündigung begründet.

In dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Verfahren hatte die Mieterin bei einer Gesamtmiete in Höhe von 704,00 EUR im Januar nur eine Teilzahlung geleistet und war mit einem Betrag in Höhe von 135,41 EUR in Rückstand geraten. Für Februar zahlte sie keinerlei Miete. Das Landgericht, welches in 2. Instanz über die von der Vermieterseite ausgesprochene fristlose Kündigung zu entscheiden hatte, hat in seinem vom Bundesgerichtshof aufgehobenen Urteil ausgeführt, dass zwar der Gesamtbetrag des Mietrückstandes eine Monatsmiete übersteige, dass jedoch für den ersten der beiden Monate, d. h. dem Januar, kein „nicht unerheblicher Teil der Miete" offengeblieben sei. Da der Rückstand für diesen Monat nur 19 % der Monatsmiete beträgt, könne nicht von einem erheblichen Rückstand i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB ausgegangen werden. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass nur ein Mietanteil von etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete als nicht unerheblicher Rückstand im Sinne dieser Regelung angesehen werden kann.

Dieser Auslegung ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten und hat - wie schon einleitend gesagt - entschieden, dass es einzig und allein darauf ankommt, ob bei dem Gesamtrückstand für zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen die Höhe einer vollständigen Monatsmiete überschritten ist. Immer dann ist eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses seitens eines Vermieters möglich.

Dies ist wichtig zu wissen z. B. bei streitigen Mietminderungen, wenn sich hinterher herausstellt, dass die Mietminderung zu hoch oder sogar unbegründet war. Es ist deshalb von Mieterseite Vorsicht geboten, Mietminderungen durchzuführen, die dazu führen, dass dem Vermieter hierdurch möglicherweise eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ermöglicht wird. Denn selbst wenn der Mieter daraufhin innerhalb der ihm zustehenden Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Zahlung nachholt oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, so wird hierdurch nur die fristlose Kündigung unwirksam, nicht jedoch eine möglicherweise parallel ausgesprochene fristgemäße Kündigung.

So hat der Mieter gemäß § 569 Abs. 3 BGB die Möglichkeit, die offenen Mieten und auch die laufenden Zahlungsverpflichtungen innerhalb einer Frist von 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage auszugleichen mit der Folge, dass sodann die ausgesprochene fristlose Kündigung unwirksam wird. Dies ist jedoch ausdrücklich im Gesetz nur für die fristlose Kündigung geregelt, nicht jedoch für die fristgemäße Kündigung, die auch möglich ist, sofern ein Mieter mit einer Zahlung, die eine vollständige Monatsmiete übersteigt, in Verzug gekommen ist.

In der Literatur und auch in der amtsgerichtlichen Rechtsprechung wurde sehr häufig vertreten, dass eine solche Zahlung auch Auswirkungen auf die fristgemäße Kündigung haben müsse. Lediglich in Einzelfällen wurde durch die erstinstanzliche Rechtsprechung die Wirksamkeit der hilfsweisen ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung bestätigt, sofern innerhalb der Schonfrist sämtliche Mietzahlungsansprüche ausgeglichen waren. Häufig wurde von der Literatur und der Rechtsprechung zusätzlich ein besonderes Verschulden des Mieters gefordert und nur dann dem Räumungsanspruch stattgegeben.

Mit der oben genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof dieser Rechtsprechung widersprochen, sodass es bei einem derartigen Zahlungsverzug zukünftig für den Vermieter leichter sein wird, einem seine Miete nicht pünktlich und vollständig zahlenden Mieter eine wirksame Kündigung auszusprechen und mithin einen Räumungsanspruch zu erwirken.

Angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage ist es deshalb sowohl für Vermieter als auch Mieter wichtig, diese Zusammenhänge zu kennen und sich entsprechend zu verhalten und sich gegebenenfalls fachlichen Rat einzuholen.

Im Falle eines gewerblichen Mietvertragsverhältnisses über Räume gilt ebenfalls § 543 BGB, mithin auch die Regelung, wonach eine fristlose Kündigung immer dann möglich ist, wenn „der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist".

Für gewerbliche Mietverträge gilt jedoch die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 BGB nicht. Dies bedeutet, dass es keine Schonfrist gibt, sondern bei Eintreten eines die fristlose Kündigung rechtfertigenden Zahlungsrückstandes das Vertragsverhältnis mit der Kündigung beendet ist und der Mieter keine Möglichkeit hat, nachträglich die Kündigung unwirksam zu machen.

Darüber hinaus besteht im gewerblichen Mietrecht ebenso wenig die ebenfalls in § 569 Abs. 3 BGB enthaltene Regelung, wonach der rückständige Teil nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies bedeutet, dass im gewerblichen Mietvertrag wirksam geregelt werden kann, das geringere Rückstände eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Deshalb ist bei gewerblichen Mietverträgen bei Kürzungen der Mietzahlung besondere Vorsicht geboten. Dies auch deshalb, da in zahlreichen Mietverträgen Regelungen enthalten sind, wonach streitige Mietminderungen und Verrechnungen mit der Miete unzulässig sind. Auch hier ist den Vertragspartnern zu empfehlen, sich vor einer Mietkürzung oder Ausspruch einer Kündigung Rechtsrat einzuholen.

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