Durch die Neuregelung verlieren die alten Einheitswerte auf den 01.01.1935 bzw. 01.01.1964 am 31.12.2024 ihre Gültigkeit. An ihre Stelle treten die neuen sogenannten Grundsteuerwerte, die nach Maßgabe der Wertverhältnisse zum 01.01.2022 zu ermitteln sind.

Nach der Einkommen- und Gewerbesteuer gehört die Grundsteuer zu den bedeutendsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden.
Stimmen, die eine komplette Abschaffung der Grundsteuer fordern, konnten sich bisher nicht durchsetzen.

Bisher bildet die Bewertung des Grundbesitzes mit dem sogenannten „Einheitswert“ die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer. Der Einheitswert sollte im sechsjährigen Rhythmus festgestellt werden. Der letzte Hauptfeststellungszeitpunkt fand jedoch in den alten Bundesländern am 01.01.1964 statt. In den neuen Bundesländern beruhen die Einheitswerte sogar auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Durch deutlich unterschiedliche Wertentwicklungen ist im Laufe der Zeit jedoch eine starke Wertverzerrung entstanden. Dadurch ist das Gebot der Gleichbehandlung verletzt. Das Bundesverfassungsgericht hatte dazu im April 2018 entschieden, dass die geltende Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und gab dem Gesetzgeber auf, bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu verabschieden.

Mit der Reform der Grundsteuer im Herbst 2019 kam der Gesetzgeber dem Auftrag einer Neuregelung nach. Durch die Neuregelung verlieren die alten Einheitswerte auf den 01.01.1935 bzw. 01.01.1964 am 31.12.2024 ihre Gültigkeit. An ihre Stelle treten die neuen sogenannten Grundsteuerwerte, die nach Maßgabe der Wertverhältnisse zum 01.01.2022 zu ermitteln sind. Um den Behörden genügend Zeit zum Erlass der neuen Grundsteuerbescheide zu geben, treten die neuen Regelungen erst zum 01.01.2025 in Kraft. Bis dahin ist die Grundsteuer nach der bisherigen Rechtslage zu zahlen.

Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die neue Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell um, das mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eingeführt wurde. Neben Hamburg und Niedersachsen wenden hingegen auch die Länder Baden-Württemberg, Bayern und Hessen ein eigenes Grundsteuermodell an.

In einer Feststellungserklärung auf den 01.01.2022 sind die neuen Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden.

Die Grundsteuererklärung ist grundsätzlich Angelegenheit des Grundstückseigentümers. Betroffen von der Grundsteuer sind aber auch Mieter, da die Grundsteuer als Betriebskosten regelmäßig auf sie umgelegt wird und damit vom Mieter gezahlt wird. Deshalb sollten auch Mieter die Grundsteuerreform nicht ignorieren.

Die Finanzministerien der Länder, in denen das sog. Bundesmodell Anwendung findet (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westphalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen), haben die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 öffentlich bekannt gemacht.

Zur Abgabe der Feststellungserklärung sind danach im Anwendungsbereich der oben genannten Bundesländer folgende Personen verpflichtet:

• Eigentümer eines Grundstücks in den o. g. Ländern.
• Eigentümer eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft in den o. g. Ländern.
• Bei Grundstücken in den o. g. Ländern, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümer des Grundstücks (Erbbauverpflichtete).
• Bei Grundstücken in den o. g. Ländern mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes.

Maßgebend für die persönliche Erklärungspflicht sind die Verhältnisse am 01.01.2022.

Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Bei Nichtabgabe der Erklärung kann das Finanzamt darüber hinaus die Besteuerungsgrundlagen schätzen.

Vorbehaltlich abweichender landesrechtlicher Regelungen, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das jeweilige Grundstück oder der jeweilige Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ist dem zuständigen Finanzamt bis zum 31. Oktober 2022 nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung (elektronisches Formular) zu übermitteln.

Die elektronischen Formulare für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts werden ab 1. Juli 2022 bereitgestellt.

Sobald die neuen Grundsteuerwerte feststehen, erfolgt voraussichtlich eine Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden für die Jahre ab 2025, um die von der Politik gewünschte Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform herbeizuführen.

Ab dem 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer durch die Gemeinden erhoben.

Da die Formulare für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes noch nicht bereitgestellt wurden, ist eine genaue Angabe der benötigten Unterlagen noch nicht möglich.

Das BMF (Bundesfinanzministerium) hat jedoch bereits veröffentlicht, dass für Wohngrundstücke im Wesentlichen folgende Angaben erforderlich sein werden:

• Lage des Grundstücks
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Gebäudeart
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes

Hilfreich für die Bearbeitung der Feststellungserklärung werden vermutlich folgende Unterlagen sein (nicht zwingend und nicht abschließend):

• Aktueller Grundbuchauszug
• Bisheriger Einheitswertbescheid
• Bauakte/Bauantrag
• Mietverträge
• Unterlagen zu Nebengebäuden (z.B. Garagen, Carports)
• Erbbaurechtliche Unterlagen

Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf, falls Sie Fragen haben oder wir die Übermittlung der Feststellungserklärung für Sie übernehmen dürfen.

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