Den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft treffen eine Vielzahl von Hinweis- und Aufklärungspflichten, wenn er nicht Gefahr laufen will in die Haftung genommen zu werden. Dies betrifft auch die Frage, ob Beschlüsse mit nicht ausreichender Mehrheit dennoch verkündet werden dürfen.

Hierüber hatte der Bundesgerichtshof nunmehr zu entscheiden. Gegenstand des Verfahrens war ein Beschluss über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, welcher trotz Nichterreichen der erforderlichen Mehrheit durch den Verwalter verkündet wurde. Dieser Beschluss wurde erfolgreich angefochten. Die anfechtenden Wohnungseigentümer begehrten nun die Erstattung der Verfahrenskosten von dem Verwalter.

ZU UNRECHT, so der BGH mit Urteil vom 29.5.2020, V ZR 141/19.

Grundsätzlich erfordere ein Beschluss über bauliche Veränderungen zwar die einfache Stimmenmehrheit und die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer. Wird diese Mehrheit jedoch nicht erreicht, darf der der Verwalter dennoch nicht ohne weiteres ein negatives Beschlussergebnis verkünden. Der Verwalter ist schließlich nicht Aufsichtsorgan der Eigentümergemeinschaft. Ist der Verwalter der Ansicht, die erforderliche Mehrheit sei nicht erreicht worden, ist er gehalten, im Rahmen einer Weisung der Wohnungseigentümer einen Gemeinschaftsordnungsbeschluss zu erwirken. Hierdurch entscheiden dann die Wohnungseigentümer, ob der Beschluss trotz des Anfechtungsrisikos verkündet werden soll. Alternativ müsste der Verwalter den Beschluss auch bei zweifelhafter Mehrheit verkünden. Auch dies stellt dann keine Pflichtverletzung des Verwalters dar, wenn er zuvor über das Fehlen seiner Ansicht nach erforderlicher Zustimmungen aufgeklärt hat. Nach Ansicht des BGH dient die Beschlussverkündung lediglich der vorläufigen Konstituierung und Fixierung des Beschlussergebnisses, ist aber kein Gegenstand der ordnungsmäßigen Verwaltung. Nur bei der Verletzung von Pflichten zur ordnungsmäßigen Verwaltung kommt jedoch eine Schadensersatzpflicht des Verwalters in Betracht.

Kommt der Verwalter seinen Hinweis- und Aufklärungspflichten nach, haftet er mangels Pflichtverletzung nicht für die Kosten eines späteren Anfechtungsverfahrens.

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