In unserer Beratungspraxis stellt sich häufig folgende Frage:
Kann eine vermietete Immobilie innerhalb der Familie, etwa durch Einbringung in eine GbR mit Ehepartner und Kindern, so übertragen werden, dass später Eigenbedarf geltend gemacht werden kann?

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24) zeigt, dass hier mietrechtliche Risiken bestehen und weist auf, dass die richtige Reihenfolge der Maßnahmen entscheidend ist.

Der gesetzliche Hintergrund – was regelt § 577a BGB?

§ 577a BGB schützt Mieter, wenn eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wird. In diesen Fällen kann sich der Erwerber für eine bestimmte Zeit nicht auf Eigenbedarf berufen.

Die Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Daneben regelt § 577a Abs. 1a BGB eine weitere Konstellation: Wird vermieteter Wohnraum als Ganzes an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert, gilt die Sperrfrist grundsätzlich ebenfalls. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn die Erwerber-Gesellschaft derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder wenn Wohnungseigentum bereits vor der Überlassung an den Mieter begründet wurde.

Gerade diese Ausnahme wird in der Praxis häufig als Gestaltungsmöglichkeit verstanden.

Der vom BGH entschiedene Fall

Im entschiedenen Fall war die Wohnung bereits vermietet. Der Eigentümer ging anschließend wie folgt vor:

• Er wandelte das Gebäude in Wohnungseigentum um.
• Danach gründete er mit seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern eine GbR.
• Das Eigentum wurde auf diese Familien-GbR übertragen.
• Die GbR kündigte wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Familienmitglieds.

Die Gerichte entschieden: Die Kündigung war unwirksam, weil die Kündigungssperrfrist noch lief.

Die zentrale Aussage des BGH

Der Bundesgerichtshof stellt klar:

• Die Einbringung oder Übertragung einer vermieteten Wohnung in eine GbR stellt eine „Veräußerung“ im Sinne von § 577a BGB dar.
• Erfolgt diese Veräußerung nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum, ist § 577a Abs. 1 BGB einschlägig.
• Die Ausnahmevorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für Familien- oder Haushaltsangehörige ist in dieser Konstellation weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.

Entscheidend ist also nicht allein, dass es sich um eine reine Familiengesellschaft handelt. Maßgeblich ist vielmehr, dass zuvor Wohnungseigentum begründet wurde. In diesem Fall greift die klassische Sperrfristregelung.

Der BGH betont ausdrücklich, dass § 577a Abs. 1a BGB nicht dazu geschaffen wurde, sämtliche familieninternen Übertragungen von der Sperrfrist auszunehmen. Die Vorschrift sollte vielmehr eine bestimmte Gestaltungspraxis („Münchener Modell“) erfassen, die von der ursprünglichen Regelung des Absatzes 1 nicht abgedeckt war.

Was bedeutet das für Vermieter?

Für Mandanten ist vor allem Folgendes wichtig:

• Die Übertragung einer vermieteten Immobilie auf eine Familien-GbR schützt nicht automatisch vor der Kündigungssperrfrist.
• Wird zunächst in Wohnungseigentum umgewandelt und erst danach übertragen, greift regelmäßig § 577a Abs. 1 BGB.
• Die Sperrfrist kann – je nach Region – bis zu zehn Jahre betragen.
• Eine Eigenbedarfskündigung ist während dieser Zeit grundsätzlich ausgeschlossen.

Anders kann die Lage sein, wenn ohne vorherige Umwandlung unmittelbar an eine Personenmehrheit oder Familiengesellschaft veräußert wird. Ob dann die Ausnahmevorschrift eingreift, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Fazit

Das Urteil des BGH bringt Klarheit: Die familiäre Struktur der Erwerber allein genügt nicht, um die Kündigungssperrfrist zu vermeiden. Entscheidend ist, ob nach der Vermietung zunächst Wohnungseigentum begründet und anschließend veräußert wurde.

Wer hier sorgfältig plant, kann rechtliche Nachteile vermeiden. Wer die Reihenfolge unterschätzt, riskiert eine langfristige Einschränkung seiner Nutzungsmöglichkeiten.