SCHLARMANNvonGEYSO erwirkt Grundsatzurteil des BGH zur Gewährleistung bei Wohnungseigentum

Am 12.05.2016 verkündete der Bundesgerichtshof ein Grundsatzurteil zu den Gewährleistungspflichten eines Bauträgers gegenüberWohnungseigentümern (Az. VII ZR 171/15).

Die von SCHLARMANNvonGEYSO vertretenen Wohnungseigentümer hatten überwiegend im Jahr 2002 von dem beklagten BauträgerWohnungseigentumsrechte erworben. Im Jahr 2009 stellten sie erhebliche Mängel an der Fassade des Gebäudes fest und forderten den Bauträger zur Nachbesserung auf. Dieser berief sich darauf, dass Ende des Jahres 2002 eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden habe, inzwischen mehr als fünf Jahre vergangen und Gewährleistungsansprüche deshalb verjährt seien. Die Wohnungseigentümer beauftragten daraufhin SCHLARMANNvonGEYSO und erhoben Klage gegen den Bauträger. Sie verlangten einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung von mehr als Euro 70.000,00.

Zu Recht, wie nun abschließend in dritter Instanz der Bundesgerichtshof entschieden hat. Zum „Verhängnis“ wurde dem Bauträger ein Erwerber, der erst nach der Fertigstellung des Gesamtgebäudes im Jahr 2003 seine Eigentumswohnung erworben hatte. Auch diesem Erwerber gegenüber findet nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs Werkvertragsrecht und kein Kaufrecht Anwendung. Die Gewährleistung beginnt deshalb nicht mit der Übergabe, sondern mit der Abnahme durch den Erwerber. Und eine Abnahme durch den „Nachzügler“ hatte nicht stattgefunden. Der Bauträger hatte zwar auf einen früheren Beschluss derWohnungseigentümergemeinschaft verwiesen, nach welchem das Gemeinschaftseigentum schon abgenommen sein sollte. Diesen Beschluss sah der Bundesgerichtshof aber als unwirksam an. Auch eine Vertragsklausel in dem Erwerbsvertrag, nach welcher der „Nachzügler“ sich so behandeln lassen sollte, als habe er gemeinsam mit den anderen Erwerbern das Gemeinschaftseigentum abgenommen, hielt der Bundesgerichtshof für unwirksam.

Für Wohnungseigentümer bedeutet das Urteil, dass auch viele Jahre nach Erwerb der Eigentumswohnungen noch Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger bestehen können. Es gilt hier keineswegs, dass Ansprüche fünf Jahre nach Erwerb verjährt sind. Klarheit kann nur eine sorgfältige Prüfung im Einzelfall durch einen Rechtsanwalt bieten.

Und für Bauträger bedeutet das Urteil, dass diese ganz besonders Wert darauf legen müssen, von allen Erwerbern eine wirksame Abnahmeerklärung zu erhalten. Alles andere, insbesondere unglückliche Vertragsgestaltungen, birgt für den Bauträger das Risiko, noch zehn oder mehr Jahre nach Abschluss einer Baumaßnahme mit gravierenden Gewährleistungsansprüchen belastet zu werden. Auch hier kann nur eine rechtzeitige und fachkundige Beratung helfen.

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