Technische Normen nicht eingehalten = Mietmangel?

Ein Irrtum ist es, wenn man glaubt, dass die Nichteinhaltung aktueller technischer Normen bei einem Mietobjekt immer zu einer Mangelhaftigkeit des Mietobjektes führt.

Der Bundesgerichtshof hat erneut mit Urteil vom 05.06.2013 VIII ZR 218-12 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt und fortgeführt. Hiernach ist für die Beurteilung, ob ein Mangel an der Mietsache vorliegt und Gewährleistungsrechte auslöst, nicht auf aktuell gültige technische Normen abzustellen, sondern der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

Etwas anderes gilt nur, …

• … wenn die Vertragsparteien besondere Absprachen zur Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben;
• … wenn z. B. bislang unerkannte Gesundheitsgefahren drohen (z. B. Bleibelastungen von Wasser aufgrund von Bleileitungen, Asbestbelastungen durch asbestbelastete Bauteile festgestellt werden, oder
• … bei Farben und Lacken gesundheitsgefährdende Ausdünstungen auftreten.

Ebenso ist anerkannt, dass ein Mieter - unabhängig vom Alter des Gebäudes - einen Anspruch darauf hat, dass das Stromnetz in der Wohnung in der Lage ist, einem Mindeststandard zu genügen. So muss neben dem Betreiben eines Herdes oder einer Waschmaschine es auch noch möglich sein, eine Bohrmaschine zu betreiben oder einen Staubsauger, ohne dass eine Überlastung des Stromnetzes auftritt.

Schwieriger wird es immer dann, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen an einem alten Gebäude durchführt. In dem Urteil ging es um die Einhaltung von Tritt- und Luftschallschutzvorschriften, nachdem der Vermieter an einem im Jahre 1952 wieder aufgebauten Gebäude ein schon vorhandenes ausgebautes Dachgeschoss umgebaut hat. Hierbei hatte der Vermieter den vorhandenen Estrichbelag in der Dachgeschosswohnung nicht vollständig erneuert, sondern lediglich in einem Bereich von ca. 12 % der Gesamtfläche. Es wurde im Übrigen der alte vorhandene Estrichbelag glatt geschliffen und hierüber ein neuer Bodenbelag aufgebracht.

Allein dass Begradigen oder das Ausgleichen eines Estrichs, um hierauf einen neuen Fußbodenbelag aufzubringen, ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht derart gravierend, dass hiermit eine Änderung der maßgeblichen Schallschutzmindestanforderungen einhergeht. Nur wenn die baulichen Maßnahmen von der Intensität des Eingriffes in die Gebäudesubstanz mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar wäre, kommt es zur Änderung des Maßstabes. Diese Schwelle wird durch die Erneuerung des Estrichs in einem Bereich von 12 % des gesamten Estrichs nicht erreicht und führe mithin nicht zur Anwendung der aktuellen geltenden Tritt- und Luftschallschutznormen.

Es ist mithin festzuhalten, dass es im Einzelfall sehr schwierig sein kann, die Grenzziehung vorzunehmen, wann bei Abweichung von technischen Normen ein Mangel am Mietobjekt vorliegt und wann nicht.

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