Fraglich ist, welcher der sachgerechte Aufteilungsmaßstab für die angefallenen Vorsteuern bei der Herstellung oder Anschaffung gemischt genutzter Gebäude ist, da dieser erhebliche finanzielle Auswirkungen haben kann.

Wird eine Immobilie sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermietet, so ist gem. § 15 Abs. 4 UStG bei Leistungsbezügen die nicht abzugsfähige Vorsteuer zu ermitteln.

Bei der Ermittlung eines geeigneten Aufteilungsmaßes für die im Zusammenhang mit der Herstellung oder Anschaffung des Gebäudes angefallenen Vorsteuern gibt es im Wesentlichen zwei Möglichkeiten der Abgrenzung.

Der Gesetzgeber und die Finanzverwaltung wenden vorrangig den Flächenschlüssel an, wohingegen das Unionsrecht und die Rechtsprechung auch den objektbezogenen Umsatzschlüssel zulassen, welcher oftmals einen höheren Vorsteuerabzug erlaubt.
Zunächst ist zu prüfen, ob es sich bei Eingangsleistungen im Zusammenhang mit Gebäuden um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder um Erhaltungsaufwendungen bzw. Aufwendungen für die Nutzung und den Unterhalt des Gebäudes handelt.

Bei Erhaltungsaufwendungen erfolgt in der Regel eine direkte Zuordnung. Danach ist vorrangig zu prüfen, ob die bezogenen Leistungen insgesamt vorsteuerschädlich oder vorsteuerunschädlich in Bezug auf die Gebäudeteile verwendet wurden. Eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge kann nur erfolgen, wenn der Erhaltungsaufwand das gesamte Gebäude betrifft und somit nicht einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet werden kann, wie z.B. eine Dachreparatur oder ein Fassadenanstrich.

Sollte es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handeln, kommt nur eine Aufteilung der gesamten, auf den einheitlichen Gegenstand entfallenden Vorsteuerbeträge nach einem sachgerechten Aufteilungsmaßstab in Betracht.

Dabei stehen im Wesentlichen zwei Aufteilungsmethoden zur Verfügung. Zum einen die Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel, der auf unionsrechtlicher Ebene den Regel- Aufteilungsmaßstab darstellt. Zum anderen die Aufteilung nach dem Flächenschlüssel, welcher gemäß Europäischem Gerichtshof jedoch nur Anwendung finden darf, wenn das Flächenverhältnis auch tatsächlich eine präzisere Vorsteueraufteilung gewährleistet als der Umsatzschlüssel.

Insbesondere, wenn erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der den verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen, hat gemäß der jüngsten Entscheidung des BFH vom 11.11.2020 (XI R 7 / 20) eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel zu erfolgen.
Wenn die auf den qm-Preis entfallende Miete für die steuerpflichtig vermietete Fläche höher ist als die auf die steuerfrei vermietete Fläche, dann ist eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel für den Unternehmer günstiger.

Der Unternehmer hat einen gewissen Beurteilungsspielraum, welche Schätzmethode er als sachgerecht ansieht (BFH, Urteil v. 12.03.1998 – V R 50 / 97). Der Unternehmer ist jedoch an das einmal gewählte Aufteilungsverfahren auch für die nachfolgenden Kalenderjahre des Berichtigungszeitraumes nach § 15a UStG gebunden, sofern dieser Aufteilungsschlüssel zu sachgerechten Ergebnissen führt und die Umsatzsteuerfestsetzung für das Jahr der Anschaffung oder Herstellung bestandskräftig geworden ist. Die formelle Bestandskraft bindet, auch wenn ein anderer Aufteilungsschlüssel günstiger sein sollte. Es besteht nur dann keine Bindung, wenn der verwendete Aufteilungsschlüssel nicht zu sachgerechten Ergebnissen führt, so der BFH in seinem Urteil vom 11.11.2020.
Mit der Entscheidung des BFH bekräftigt das Gericht nun die bisherige Rechtsprechung und konkretisiert diese. Insbesondere wird klargestellt, dass die Beweislast auf Seiten der Finanzverwaltung liegt. Diese darf den Flächenschlüssel nur dann anwenden, wenn belegt werden kann, dass der Flächenschlüssel präziser ist als der Umsatzschlüssel.

Für Steuerpflichtige wird es im Ergebnis einfacher einen Umsatzsteuerschlüssel durchzusetzen, auch rückwirkend. Als Konsequenz der Entscheidung bedeutet das einen Weg zu mehr Rechtssicherheit.

Gleichwohl verdeutlicht das Urteil erneut die Komplexität der Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden. Sollen wir Ihren Fall dahingehend überprüfen und beratend für Sie tätig werden, dann geben Sie uns gern Bescheid.

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