Wer haftet für Umsatzeinbußen infolge einer Erhaltungsmaßnahme des Vermieters?

Entstehen Schäden im Zusammenhang mit der Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen, so stellt sich die Frage, wer für diese Schäden aufkommen muss.

Schäden im Zusammenhang mit der Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen

Der BGH hat am 13. Mai 2015 (XII ZR 65/14) einige klarstellende Grundsätze aufgestellt:

  1. Bei einem anfänglichen Mangel haftet ein Vermieter gemäß § 536 Abs. 1 Alt. 1 BGB aufgrund der gesetzlichen Garantiehaftung für Mangelfolgeschäden (z. B. Umsatzeinbußen).
  2. Bei einem Mangel, den der Vermieter zu vertreten hat, oder mit dessen Beseitigung er in Verzug ist, haftet der Vermieter für Folgeschäden.
  3. Bei einem Mangel, an dessen Auftreten den Vermieter kein Verschulden trifft, hat der Vermieter keinen Schadensersatz zu leisten. Allein der Umstand, dass er die Mängelbeseitigungsmaßnahme veranlasst hat, führt nicht zur Schadensersatzpflicht (z.B. der Übernahme eines Umsatzausfalles).

Welche Folgen eine falsche Einschätzung diese Rechte haben kann, zeigt der BGH-Fall. Der Vermieter wollte notwendige, von ihm nicht verschuldete Mängel beseitigen lassen. Der Mieter, der für diese Maßnahmen sein Restaurant für ca. sechs Wochen schließen musste, machte die Durchführung der Arbeiten von der Erklärung des Vermieters, dass er die zu erwartenden Umsatzausfälle und Fixkosten prüfe und finanziere, abhängig. Hierauf ließ sich der Vermieter nicht ein, sodass die Mängelbeseitigung nicht erfolgte. Der Mieter minderte weiterhin die Miete und nach Ablauf einiger Monate kündigte der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzuges.

Der BGH führte aus, dass der Mieter nicht berechtigt war, die Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen von der Erklärung der Schadensübernahme des Vermieters abhängig zu machen. Dadurch hat der Mieter sein Mietminderungsrecht verloren und kam seitdem mit den nicht gezahlten Mietanteilen in Verzug.

Im gewerblichen Mietverhältnis ist ein Rückstand von über einer Monatsmiete erheblich im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB und berechtigt den Vermieter, fristlos zu kündigen.

Aufgrund dieser weitreichenden Folgen ist es dringend erforderlich, zu prüfen, ob vermieterseits eine Schadensersatzpflicht besteht oder nicht.

Kurz notiert

Bezahlte Raucherpausen – keine betriebliche Übung: Hat der Arbeitgeber während sog. Raucherpausen, für die die Arbeitnehmer ihren Arbeitsplatz jederzeit verlassen durften, das Entgelt weitergezahlt, ohne die genaue Häufigkeit und Dauer der jeweiligen Pausen zu kennen, können die Arbeitnehmer nicht darauf vertrauen, dass der Arbeitgeber diese Praxis weiterführt. Ein Anspruch aus betrieblicher Übung entsteht nicht.

Claudia Hippert

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Andreas Th. E. Kreutzer

Rechtsanwalt (Of Counsel)

Bild: © Shutterstock / Paradise On Earth

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