Neben der Eigennutzung dienen Immobilien häufig als Investition zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Gerade in Zeiten hoher Inflation wird verstärkt in Immobilien investiert. Insbesondere wenn das selbst genutzte Eigenheim „abbezahlt“ ist, überlegen viele Eigentümer, eine weitere Immobilie zur Vermietung zu erwerben, um zusätzliches Einkommen zu generieren.

Während ein selbstgenutztes Eigenheim steuerlich keine Rolle spielt, ergeben sich bei der Vermietung plötzlich neue steuerliche Pflichten für den Eigentümer.

Auch wer bisher keine Einkommensteuererklärung abgegeben hat, muss sich nun steuerlich registrieren und seine gesamten Einkünfte offenlegen. Bei einer vermieteten Immobilie geschieht dies regelmäßig in der Anlage V, wobei das V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steht. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 21 des Einkommensteuergesetzes geregelt.

Neben der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichen Vermögen (insbesondere Grundstücke und Gebäude) gehören auch grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurechte, Mineralgewinnungsrechte sowie die Vermietung von beweglichen Vermögen als auch die zeitliche Überlassung von Rechten (z.B. Urheberrechte) zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Im Folgenden möchten wir Sie auf zwei steuerliche Besonderheiten bei der Vermietung einer Immobilie zu Wohnzwecken aufmerksam machen.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind der Überschuss der Einnahmen über den Werbungskosten. Bei den Einnahmen handelt es sich daher in erster Linie um die Miete (Kaltmiete inklusive Nebenkosten). Unter Werbungskosten fallen alle Kosten, die Ihnen mit der Vermietung der Immobilie entstehen wie Abschreibungen, anfallende Zinsen aus der Finanzierung der Immobilie (keine Tilgungsleistung), Instandhaltungskosten, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Wohngeldzahlungen usw.

1. Besonderheit – ortsübliche Miete (Netto-Kaltmiete inklusive Nebenkosten)

a) Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50% der ortsüblichen Miete, so sind die gesamten Werbungskosten für die Immobilie in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen. In diesem Fall können Werbungskosten nur anteilig für den entgeltlichen Teil abgezogen werden.

b) Beträgt die vereinbarte Miete für die Immobilie zwar mehr als 50%, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gilt die Miete als entgeltlich, wenn die Totalüberschussprognose positiv ausfällt. Andernfalls sind die Werbungskosten wie unter a) beschrieben nur anteilig für den entgeltlichen Teil als Werbungskosten abzugsfähig.

c) Beträgt die vereinbarte Miete für die Immobilie jedoch mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, liegt immer eine Entgeltlichkeit vor. Dies bedeutet, dass keine anteilige Kürzung vorgenommen noch, dass eine Totalüberschussprognose-Berechnung vorgenommen werden muss.

Da sich die ortsübliche Miete regelmäßig verändert, sollten Vermieter diese Entwicklung im Blick behalten. Eine regelmäßige Überprüfung anhand des aktuellen Mietenspiegels sowie gegebenenfalls eine Anpassung der Miete sind empfehlenswert.

2. Besonderheit – größere Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden

Grundsätzlich sind Werbungskosten im Jahr der Zahlung steuerlich abzusetzen. Aufgrund eines progressiv steigenden Steuertarifs kann es sinnvoll sein, diesen Aufwand nicht einem Jahr voll geltend zu machen, sondern gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen.

Dieses ist aufgrund des § 82b EStDV möglich für Immobilien - die überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden und nicht zu einem Betriebsvermögen gehören - möglich. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass es sich um „echten“ sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand handelt und nicht um (anschaffungsnahe) Herstellungskosten.

Damit Ihr Vermietungsobjekt optimal steuerlich berücksichtigt werden kann, sprechen Sie uns gerne an.