Dr. Jens Biederer
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Exposé, Gewährleistungsausschluss und arglistiges Verschweigen: Wann Verkäufer trotz Haftungsausschluss haften
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie findet sich fast immer eine Klausel, die Käufer aufhorchen lässt: „Verkauf unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“. Viele gehen deshalb davon aus, dass spätere Ansprüche praktisch ausgeschlossen sind. Ganz so einfach ist es jedoch nicht.
Partner-Beitrag von Dr. Jens Biederer —
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.03.2026 (Az. V ZR 169/24) wichtige Fragen zum Immobilienkauf geklärt: Welche Bedeutung haben Angaben im Exposé? Wann greift ein Gewährleistungsausschluss – und wann haftet der Verkäufer trotzdem wegen arglistigen Verschweigens?
Worum ging es in dem Fall?
Verkauft wurde ein Grundstück mit einem Haus, das im Exposé als „freistehendes Einfamilienhaus“ beschrieben wurde. Tatsächlich lag die Immobilie jedoch in einem Wochenendhausgebiet. Dauerhaftes Wohnen war dort baurechtlich nicht zulässig.
Die Käuferin verlangte daraufhin Schadensersatz. Problematisch: Im notariellen Kaufvertrag war – wie bei Bestandsimmobilien üblich – ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart.
Sind Angaben im Exposé verbindlich?
Der BGH bestätigt zunächst: Angaben in einem Exposé sind rechtlich relevant. Käufer dürfen grundsätzlich erwarten, dass öffentliche Aussagen des Verkäufers oder Maklers zutreffen.
Wird ein Objekt als „Einfamilienhaus“ angeboten, darf ein Käufer normalerweise davon ausgehen, dass dieses auch dauerhaft bewohnt werden darf.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass jede Exposé-Angabe sofort zu einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung wird.
Denn genau hier unterscheidet der BGH sehr deutlich.
Wann greift der Gewährleistungsausschluss?
Beim Verkauf älterer Immobilien sind Haftungsausschlüsse grundsätzlich wirksam. Der Verkäufer möchte sich damit gegen spätere Mängelansprüche absichern.
Nach Auffassung des BGH erfasst ein solcher Ausschluss grundsätzlich auch Eigenschaften, die sich aus Angaben im Exposé ergeben.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich als sogenannte „vereinbarte Beschaffenheit“ in den Kaufvertrag aufgenommen wurde.
Hierfür stellt der BGH allerdings hohe Anforderungen:
Die Vereinbarung muss sich regelmäßig klar aus dem notariellen Vertrag ergeben. Allgemeine Exposé-Angaben reichen dafür meist nicht aus.
Für Käufer bedeutet das:
Wichtige Eigenschaften der Immobilie sollten möglichst ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt werden.
Wann haftet der Verkäufer trotz Haftungsausschluss?
Entscheidend wird § 444 BGB. Danach kann sich ein Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Doch wann liegt Arglist vor?
Viele denken dabei sofort an bewussten Betrug. Juristisch reicht jedoch bereits aus, dass der Verkäufer einen Mangel für möglich hält und gleichzeitig billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer hiervon nichts weiß.
Im konkreten Fall war genau das streitig.
Die Verkäufer erklärten, sie hätten selbst jahrelang dauerhaft in dem Haus gewohnt und nicht gewusst, dass dies baurechtlich unzulässig sei. Auch andere Häuser in der Umgebung seien dauerhaft genutzt worden.
Der BGH stellte deshalb klar:
Allein die objektiv falsche Angabe genügt nicht. Entscheidend ist, ob der Verkäufer die fehlende Wohnnutzung tatsächlich erkannt oder zumindest für möglich gehalten hat.
Interessant dabei:
Im Verfahren stand auch der Vorwurf im Raum, Hinweise auf die Nutzung als „Wochenendhaus“ in Unterlagen vor Weitergabe an die Käuferin entfernt zu haben. Sollte sich das bestätigen, könnte dies ein starkes Indiz für Arglist sein.
Wie berechnet sich der Schaden?
Besonders praxisrelevant ist die Entscheidung des BGH zur Schadenshöhe.
Der Verkäufer argumentierte, es habe genügend andere Interessenten gegeben, die ebenfalls bereit gewesen wären, den Kaufpreis zu zahlen. Deshalb sei der Käuferin kein Schaden entstanden.
Der BGH sah das anders.
Maßgeblich sei allein, ob die Käuferin die Immobilie aufgrund der falschen Angaben „zu teuer“ gekauft habe. Entscheidend ist also die Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie mit dem verschwiegenen Mangel.
Im konkreten Fall wurde ein Minderwert von 72.000 Euro festgestellt.
Wichtig:
Es spielt keine Rolle, ob der Verkäufer einer Kaufpreisreduzierung überhaupt zugestimmt hätte. Das stärkt die Rechte geschädigter Käufer erheblich.
Fazit
Die Entscheidung des BGH zeigt erneut:
Ein Gewährleistungsausschluss schützt Verkäufer nicht grenzenlos.
Zwar sind Haftungsausschlüsse beim Verkauf von Bestandsimmobilien grundsätzlich wirksam. Wer jedoch Mängel kennt oder Hinweise bewusst verschweigt, riskiert weiterhin erhebliche Schadensersatzansprüche.
Für Käufer gilt:
Wichtige Eigenschaften der Immobilie sollten nicht nur im Exposé stehen, sondern möglichst ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt werden.
Für Verkäufer gilt:
Transparenz bleibt der sicherste Weg, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
