Kürzlich hat der Bundestag Maßnahmen zur Eindämmung von Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer verabschiedet. Nachfolgend ein Kurzüberblick der wesentlichen Änderungen, die bei Gestaltungen ab dem 01. Juli 2021 zu berücksichtigen sind.

Grunderwerbsteuer fällt nicht nur bei Asset Deals, bei denen Grundstücke direkt verkauft werden, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch bei der indirekten Veräußerung von Grundstücken im Zuge sogenannter Share Deals an.

Ein Share Deal wird dadurch charakterisiert, dass Anteile („Shares“) einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft und mithin indirekt auch die von der Gesellschaft gehaltenen Grundstücke an einen Erwerber veräußert werden. Zwar bleibt hier formal der Eigentümer des Grundstückes (die Gesellschaft) unverändert, jedoch werden bestimmte Transaktionen als wirtschaftliche Übertragung des Grundstückes angesehen.

Durch gezielte Gestaltung von Share Deals kann das Anfallen von Grunderwerbsteuer allerdings vermieden werden.
Sofern im Rahmen eines Share Deals bislang weniger als 95% (maximal 94,9%) der Gesellschaftsanteile an den Erwerber veräußert wurden, wurde durch den Erwerb dieser Anteile grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer ausgelöst.

Die Behandlung der verbliebenen Anteile (mindestens 5,1%) variierte bisher je nach Rechtsform der grundbesitzenden Gesellschaft. Handelte es sich beim Veräußerer um eine Kapitalgesellschaft, konnten die übrigen Gesellschaftsanteile sogar zeitgleich durch einen weiteren Investor erworben werden. Derartige Rechtsvorgänge unterlagen nicht der Grunderwerbsteuer, obwohl die Investoren anschließend gemeinsam über 100% der Anteile verfügen konnten. Handelte es sich beim Veräußerer hingegen um eine Personengesellschaft, durfte eine Aufstockung auf 100% der Anteile erst nach Ablauf einer Sperrfrist von 5 Jahren erfolgen.

Nachdem Share Deals aufgrund von Gestaltungsmöglichkeiten und mit ihnen einhergehenden Steuerausfällen lange in der Kritik standen, hat der Bundestag am 21. April 2021 das Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes verabschiedet. Selbiges zielt auf die Eindämmung von Gestaltungen in der Grunderwerbsteuer ab und tritt nach der mittlerweile erfolgten Zustimmung des Bundesrats am 01. Juli 2021 in Kraft.

Das Gesetz beinhaltet unter anderem eine Herabsetzung der bisher geltenden Beteiligungsgrenze von 95% auf nun 90%.
Außerdem wurde die für die Übertragung der verbliebenen Gesellschaftsanteile abzuwartende Sperrfrist von 5 auf fortan 10 Jahre deutlich verlängert.

In Zusammenhang mit der Sperrfrist ist insbesondere der neue Tatbestand zur Angleichung von Kapitalgesellschaften zu beachten, wonach Übertragungen von mindestens 90% der Gesellschaftsanteile einer Kapitalgesellschaft auf Neugesellschafter innerhalb von 10 Jahren als ein auf die Übereignung eines Grundstücks gerichtetes Rechtsgeschäft gelten und mithin Grunderwerbsteuer auslösen. Konnten die Gesellschaftsanteile einer GmbH vormals zeitgleich in ihrer Gesamtheit von zwei Investoren erworben werden (94,9% und 5,1%), ist eine lediglich an die neue Beteiligungsgrenze angepasste Konstellation mit 89,9% und 10,1% daher nicht möglich.

Die Neuregelung von Share Deals in der Grunderwerbsteuer verschärft die Situation vor allem hinsichtlich der deutlich verlängerten Sperrfrist und der Rechtsangleichung von Kapitalgesellschaften. Eine erfolgreiche Gestaltung erfordert eine gezielte und vorausschauende Planung sowie Durchführung.

Haben Sie Fragen zu den Konsequenzen der Neuregelungen für Ihre bestehende Gestaltung oder möchten sich hinsichtlich der verbleibenden Optionen austauschen? Sprechen Sie uns gerne an!

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