Die Frage, ob Mieter bei der Untervermietung ihrer Wohnung einen Gewinn erzielen dürfen, ist für viele Betroffene von praktischer Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) wichtige Klarstellungen getroffen. Im Folgenden werden die wesentlichen Inhalte der Entscheidung erläutert und rechtlich eingeordnet.

Ausgangslage des Verfahrens

Dem Urteil lag ein seit 2009 bestehendes Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin zugrunde. Der Mieter zahlte eine monatliche Nettokaltmiete von 460 EUR. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthaltes hat der Mieter die Wohnung ab Anfang 2020 untervermietet und hierfür eine Untermiete von 962 EUR verlangt. Eine entsprechende Untervermietungserlaubnis der Vermieterin lag nicht vor. Die Vermieterin hatte den Mieter zunächst erfolglos abgemahnt und schließlich die Kündigung erklärt.

Rechtliche Grundlagen der Untervermietung

Eine Untervermietung ist lediglich mit der Erlaubnis des Vermieters zulässig. Nach § 553 Abs. 1 BGB haben Mieter jedoch einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht. Was genau ein solches Interesse ist, gibt das Gesetz nicht vor.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH stellt klar, dass die Erzielung eines Gewinns kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB darstellt. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu erhalten, nicht jedoch, ihm eine zusätzliche Einnahmequelle zu verschaffen.

Ein berechtigtes Interesse liegt nach Auffassung des Senats demnach nur vor, wenn die Untervermietung der Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen dient. Erzielt der Mieter hingegen Einnahmen, die die eigene Mietbelastung deutlich übersteigen und auf einen Überschuss gerichtet sind, scheidet ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis aus. Auch kann eine bereits erteilte Erlaubnis widerrufen werden.

Untermiete mit Gewinn als Kündigungsgrund

Da dem Mieter im entschiedenen Fall kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis zustand, stellte die ohne Zustimmung vorgenommene und auf Gewinnerzielung gerichtete Untervermietung eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar.

Eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt in solchen Fällen in Betracht, wenn:

• Die Untervermietung erkennbar auf die Erzielung von Gewinn gerichtet ist,
• Keine Zustimmung des Vermieters vorliegt oder diese wirksam widerrufen wurde, und
• Die Untervermietung trotz Abmahnung fortgesetzt wird.

Abgrenzung: zulässige Untermiete und unzulässiger Gewinn

Nicht jede Untermiete, die die Hauptmiete übersteigt, ist jedoch automatisch unzulässig. Der BGH hat ausdrücklich offengelassen, in welchem Umfang zusätzlich Leistungen, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, eine erhöhte Untermiete rechtfertigen können. Maßgeblich bleibt eine Gesamtbetrachtung: Entscheidend ist, ob die Untermiete noch der Kostendeckung dient oder ob sie primär auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil des Bundesgerichtshofs schafft weitere Klarheit für Vermieter und Mieter. Mieter können sich bei der Untervermietung nicht darauf berufen, dass ihnen eine Gewinnerzielung gestattet sei. Vermieter sind hingegen nicht verpflichtet, einer Untervermietung zuzustimmen, die erkennbar auf die Erzielung von Überschüssen gerichtet ist. Auch kann die Erlaubnis widerrufen werden, wenn hierfür ein sachlicher Grund, etwa die Gewinnerzielung des Mieters, vorliegt.

Für bestehende Mietverhältnisse empfiehlt sich eine transparente Offenlegung der Untermietkonditionen und eine sorgfältige Prüfung, ob die verlangte Untermiete noch der Kostendeckung dient.