Nicht selten werden Grundstücke, deren Eigentümer die jeweilige Stadt/Gemeinde ist, an private Käufer mit dem Zweck der Bebauung veräußert. Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob die Stadt ein Grundstück zurückfordern kann, wenn der Käufer einer vertraglichen Bebauungspflicht nicht nachkommt.

Die zugrundeliegenden Kaufverträge enthalten üblicherweise eine Vereinbarung zum Wiederkaufsrecht für den Fall, dass der private Käufer seiner Bebauungspflicht nicht fristgerecht nachkommt. So auch in diesem Fall. Der Käufer erwarb zu einem marktüblichen Preis ein Grundstück der Stadt mit der Verpflichtung dieses binnen 8 Jahren zu bebauen. Sollte eine Bebauung nicht erfolgen, sollte der Stadt ein Wiederkaufsrecht zustehen. Der Bebauungsverpflichtung kam der Käufer nicht nach und nach 20 Jahren forderte die Stadt das Grundstück zurück. Die Ausübung des Wiederkaufsrecht hielt der Käufer für verspätet, das Wiederkaufsrecht insgesamt aufgrund des Verstoßes gegen eine angemessene Vertragsgestaltung für unwirksam.

Dieser Ansicht erteilt der BGH nunmehr eine Absage. Das Wiederkaufsrecht sei allein an § 11 BauGB und der darin verankerten angemessenen Vertragsgestaltung zu messen. Da eine Wiederkaufsfrist im Vertrag nicht geregelt war, greift die in § 456 BGB normierte Frist von 30 Jahren. Diese ist auch nicht unangemessen. Vielmehr wird durch die lange Ausübungsfrist dem Umstand Rechnung getragen, dass die Stadt hierdurch finanzielle Engpässe des Käufers berücksichtigen und die Ausübung des Wiederkaufsrechts hinauszögern kann, um doch noch eine Bebauung zu erzielen.

Anders wäre die Stadt nach nur kurzer Zeit gezwungen, das Wiederkaufsrecht auszuüben und somit weiterhin ein unbebautes Grundstück zu erhalten. Dies sei mit dem Ziel der Schaffung von Lebensraum und der Schließung von Baulücken nicht vereinbar. Insbesondere aber habe es der Käufer selbst in der Hand, das Wiederkaufsrecht durch Bebauung zum Erlöschen zu bringen. Zwar hat der BGH in dem Fall nicht entschieden, ob das Wiederkaufsrecht auch ausgeübt werden kann, wenn eine Bebauung nach Ablauf der Bebauungsfrist, aber vor Ausübung des Wiederkaufsrechts erfolgt, jedoch dürfte dies mit dem Ziel des Wiederkaufsrecht unvereinbar sein.

Insoweit müssen Käufer solcher städtebaulicher Verträge mit Bauverpflichtung bis zu 30 Jahre nach Vertragsschluss mit einer Ausübung des Wiederkaufsrechts der Stadt rechnen, wenn eine Bebauung nicht stattgefunden hat. Dies ist gerade bei der Vertragsgestaltung im Weiterveräußerungsfall zu beachten.